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競売のメリット・デメリット・流れ

競売とは

競売とはのイメージ

競売とは、住宅ローンなどの借入金を返済が困難になってしまった際、担保である土地や建物などの不動産を、裁判所によって強制的に売却される手続きのことを言います。

これは、債権者が裁判所に申立てを行うことで最低売却価格が定められ、最高値にて入札した方がその不動産の所有権を獲得致します。

競売物件は、不動産鑑定士が調査をしたうえで、最低売却価格が設定されます。
競売という事情が考慮されるため、最低売却価格は一般的な市場価格の5~7割程度の水準となり、実際の落札価格としては、市場価格の8割前後で落札されることが多いようです。

競売のデメリットは、何といっても売却価格が20%前後も低くなってしまうという部分ですが、それに加えて、引越しに必要な費用などの交渉が一切できないという点です。
また、競売で自宅を失った後も、ずっと残った債務を支払い続けなければならない義務があります。

自己破産を出来るのであれば話は別ですが、自己破産にも社会的な制約が存在しています。
安易に自己破産すればいいと言う考えはお勧め出来ません。

また、競売の場合は落札されるまでにある程度の期間が必要で、長いケースでは2~3年かかることもあります。
その間は、住んだままでも問題ないので、しばらくの間はコストをかけずに住み続けられるということがメリットだともいえます。

競売のメリット

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競売のメリットが全くないわけではありません。

それは落札者が決まらなければ、そのまま住み続けられるということ。

これは結果論ですが、競売がどれだけ繰り返されていても、実際に落札者が現れるまでは立ち退く必要はありません。
その間は、住宅ローンの支払いが発生していない状態なので、実質的に費用をかけずに住み続けることができるのです。
ですが、これを期待して競売選択することは、とても賢明とは言えません。
あくまでも結果論ですから。
決して、そのような安易な考えで競売を選択することだけは避けましょう。

競売のデメリット

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競売といっても、所有している不動産を処分される側と、買う側とでは、立場が正反対です。
ここでは不本意ながら、財産を処分されることになってしまった人たちの立場から見たデメリットをご案内します。

デメリット1

大半のケースは市場の相場よりも大幅に安価で落札されるため、処分された後の残債務は任意売却と比較しても、かなり多くなってしまいます。

デメリット2

自己破産をしない限り、処分後に残った住宅ローンの支払いの請求が続きます。

デメリット3

残債務の支払い義務については任意売却も同様ですが、債権者との間で話し合いをすることもなく落札されるため、残った債務の返済について柔軟な対応をしてもらうことは期待できず、支払いをめぐるトラブルも少なくありません。

デメリット4

落札後に時間的な余裕がないまま立ち退きを迫られることが多く、引越し代や立ち退き費用などをもらうことは期待できません。

デメリット5

連帯保証人がいる場合、処分後に残った債務の請求が連帯保証人に対して行われ、その支払いができなければ連帯保証人の不動産がさらに競売にかけられることもあります。

デメリット6

裁判所から競売にかけられたことが公告され、ご近所の方々の耳にもすぐ入りますので、お子さんが学校でいじめにあったという事例もございます。

デメリット7

競売にかかった時点で、多くの関わる業者より訪問があったり、投資家がご自宅の周りを見に来たりする等、煩わしさも多くなるでしょう。

競売の流れ